土地購入の秘訣

納得のいく土地を購入するときは相場観を養うのが近道です。

土地を購入するときのアドバイスとして

基礎のページの時にも触れましたが不動産業者は現況売りが原則です。　ですので瑕疵担保責任は負いますが地盤の程度までは保証してくれません。

でも地盤の事ばかり気にしているといい物件は買えません。　地域差はありますが以外と地盤の弱い地区は多く地盤改良を行うケースがあります。　要は納得した上で妥当な金額かどうかなのです。

土地に１００％の条件はない！

よくお客さんで何年経っても土地を決められない人がいます。　このお客さんは土地が欲しい、でも損はしたくない、もっといい条件が良い等々とハードルが厳しく、いくら案内してもダメ出しをします。

このタイプの人は結局、あの時買っておけば良かった、とか、
この前の場所の方が良かったなどを口にします。

土地はその場所に世界にたった一つしかない物、いろんな特徴があって当たり前なのです。そして不動産業者も売主もその土地の特徴に合わせて値段を設定しているのである程度は妥当な金額になっているものです。

購入の際はそれらを踏まえた上で選びましょう。　
では、その基準は？

まず、絶対譲れない条件を書き出すこと。
希望が叶えば良いなという条件を書き出すこと。

これだけを書き出せばいいのです。　簡単でしょ。
この二つをメモに書き出し、譲れない条件を満たしつつ、叶えば良いなという条件をある程度満たしているなら買った方がいいですね、でないといい土地は他の人に契約されます。

土地に出物はない！

よく出物を探しているんですけど、と聞きに来る人がいます。　　そのたびに「あるんだったら当社が買ってるよ」という事です。

つまり業者である当社が買うということなのです。　おいしい情報というのは一般の人よりその業種に携わっている人の方が早いに決まっています。

その業者をさしおいて出物探しなどは特別な知り合いがいるとか、競売でうまく買ったとかでないとありつくのは難しいといえます。

ある程度お得な物件というのは確かにありますが本来の意味での出物はまず一般の方が仕入れるのは無理といえるでしょう。　

業者さんの言うことを鵜呑みにしないで自分でも確認しよう。

以前あった話でこんなのがありました。　仮にＡというお客さんにしましょう。
そのＡさんが突然電話をしてきて土地を見てくれといってきました。　何でも激安の土地が見つかったとかで・・・

私はＡさんと待ち合わせをしとりあえず土地の販売図面を見せてもらいました。
そしたら何と市街化調整区域とあるじゃないですか？　ご存じない方もいらっしゃるので簡単に説明しますと都市計画法という法律がありまして、

市街化区域
市街化調整区域

と無秩序な市街化を防止する為に市街地を分けています。　

この内の市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であり既存宅地（今はこう呼ばない）以外は一般専用住宅は建たないとされております。　
専業農家の分家や知事に認められた開発は別として

そしておおむね５年ぐらいの見直しで近い将来、確かに市街化になる可能性があるという事になっています。しかし実際はほとんど変わっておらず少子化のこの時代に市街化が
増大するとは思えないです。

話し戻ってそのＡさんに「この土地には家は建ちませんよ」と言いましたら、Ａさんはすぐには無理だけど、そのうち建てれますよと説明を受けたと言います。

言葉としては間違ってませんが、家を建てたいという人に調整区域を案内する業者さんに私は唖然としました。　このケースは契約前に私がいたので間違いはなかったのですが、ある現場で大工さんが数年前に調整区域に家が建てられると土地を買わされ、未だに家が建てられないとぼやいていました。

こういった間違いがない為にも購入しようとする土地に付いて疑問があるなら手付金を払う前に市役所などに出向いて自分で調べましょう。

土地を購入するなら重要事項は自分でも調べてみてはいかがでしょう。

再度言いますが手付金を払う前に自分で調べよう。

勘違いしている人がいるので断りますが土地の契約は手付金を払った時点で成立します。
そして一方的に解除をしますと手付け流れと言いまして手付金を放棄しなければなりません。　これを知らない人が多く、手付けは手付けで契約ではなく気軽に解除できると思ってる人がいますが法律はそうなってはいないです。

さて契約時のおいて業者は重要事項説明をを行う義務があり、法令上の制限や給排水・電気・ガス等の整備状況、接道状況などを説明し書類として渡さなければなりません。
しかしちょっとした水害の歴史や先ほどの地盤の問題は瑕疵と認められない限り責任は取ってくれません。
私は場所により管轄する市町村の災害対策課に行って過去の水害の記録を調べますし、道路管理課や下水道課、都市計画課など全て回って確認します。

高い買い物ですので勉強のつもりで足を運びましょう。

心が決まったなら遠慮せず指値>を入れよう！

今は完全に買い手市場です。　土地は現在でも下落しており売り手は付かずに業者は悲鳴を上げています。これはチャンスですので遠慮せずにどんどん指値をいいましょう。
目安は思い切って１０％近く下げて言ってみるものです。　もしかしたら通るかもしれません。しかし次のことに気をつけてください。
指値を入れる以上、冷やかしは行わないこと。　これはマナーです。　本気になって買う気があるから売主も譲歩するわけです。　これを冷やかしで済まされたら業者だっていい気はしません。　この値段だったら買うと腹に決めたら思い切って指値を入れ納得のいく土地を購入しましょう。

建築条件付売り地について！

さあ、家と建てようかと何気なく思うのか、計画的なのかは分かりませんが、とにかく決意し家族に相談し土地がなければ土地を探し始めます。

どうせ建てるなら建売より注文建築の方がいいと判断したなら売り地情報を求めに不動産業者に行きます。　しかしなかなか見つからないのである。　確かに売り地はある。
でも注文住宅志向の人は自分の気に入った工務店やメーカーに頼むのが理想ですから土地が見つかりにくいのです。　もうお分かりですね、建築条件付売り地です。

これは土地を契約すると概ね３ヶ月以内にその業者の指定する建築業者と請負契約をしなければならない縛りです。　
流れは土地を契約するとすぐに建築の協議に入ります。　そして期間内に請負契約をするのですがどうしても間取り、仕様、価格の面で納得できない場合があります。　どうすればいいのかというとその時は土地の契約を白紙にするしかないのです。

え、出来るのかって？　宅建業法上はそうなっています。
条件付の土地の契約には停止条件として建築請負契約の成立があります。　という事は請負契約が成立出来ない場合は白紙撤回になるので預かり金、着手金など名目の如何を問わず業者は返還しなければならないのです。

しかし　現実は土地の契約の後、すぐに建物の契約を求めてきますのでほぼ同時に契約をしなければその土地を手に入れることが出来ません。　という事は建物の話を聞いて納得した場合のみ購入出来る売り建て住宅なのです。

何々、そんな事はさせたくないって、　気持ちは分かりますが業者からすれば建物の話をして納得してもらわなければ業者の方から恐らく断ってくるでしょう。　
不動産業者から見ればチラシを打ったり土地を仕入れたりしてリスクを負っています。　なのに細かく見積もりを取られたり、間取り変更があったりして、３ヶ月も打ち合わせの後にしか契約出来ないとなるとますますリスクが大きくなります。　
それだったら建物にはそれ程こだわらない、いや御社の建物で十分だと言ってくれて、尚且つ土地と同時に契約してくれるお客さんのほうが有難いのです。

でも土地は気に入ったと、その場合はどうすればいいんだという時は条件を外す努力をしてみてください。　それは単純にお金で解決するのです。　条件を外すと理想の家に一歩近づきます。　交渉してみる価値はありますよ。