埼玉県・東京の土地の相場を調べる

土地の相場を調べる。価格はどうやって決まるのか

土地の値段はどうやって決まっているんだろう、素朴に疑問を感じた事がありませんか？一般的に土地の価格には公示価格、路線価格、固定資産税評価額それから市場流通価格と4種類あります。

 

公示価格は国土交通省主体で毎年一回、１月１日時点の価格を３月下旬に公表する価格の事です。不動産鑑定士が鑑定を行ないます。きちんとした鑑定のマニュアル、考え方がありそれに則り鑑定を行ないます。一応不動産取引をする際の指標とするよう促しています。

 

路線価は相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格で、公示価格をベースにしています。概ね公示価格の８０％がその価格になります。そして毎年８月下旬に公表しています。

 

固定資産税評価額は固定資産台帳の登録価格のことで固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に利用しておよそ公示価格の７０％が評価額になります。

 

あと都道府県地価調査もありますね、公示価格を補完する地価調査価格で都道府県が主体で行なっています。

そして最後に市場流通価格ですが呼び方を短くしましょう。面倒です。実勢価格です。この方が呼びやすいし馴染み易いですね。では、実勢価格ですが、これは要するに実際に取引されている価格で、

 

ここが肝心です。

実勢価格の出し方は「取引事例比較法」という手法を用いて評価額の算出を行ないます。

 

売買予定物件の周りはいくらで取引されているのかを土地の大きさ、取引時期、取引価格、道路付け、方位等を加味し概ね３ヶ月ぐらいで売買できるであろう妥当な金額を出すのです。これが不動産屋さんが行なう評価方法です。もちろん上記に書かれています価格も参考にし、指標にします。

そしてこの取引事例比較法で評価された金額に売主の事情を加えたのが売価になるのです。とこのような手順で売価が決定し、市場に流通するのです。

 不動産屋さん以外で売買事例を知る方法がないのか？

 

あります。今はネット社会です。情報社会です。ある意味開かれています。余談ですが、フェイスブックで強権国家をひっくり返すぐらいの力を持つ情報社会なのです。国土交通省が用意した土地総合情報システムをご利用下さい。

 

土地だけでなく、マンション、新築住宅、中古住宅を全ての取引事例はありませんが多くの事例が紹介されていますので一般の方は思う存分活用してください。そしてご自身で土地の相場をお知りになられて当社なり不動産屋さんとお付き合い下さい。

 

不動産屋さんが知っている相場は妥当で、確かに営業マンによってはかなり信頼できますが、本当にあなたの為に営業しているかは不明な場合もあります。誠心誠意真心込めて仕事している人もいるでしょうが、適当にこなしている場合も無きにしも非ずです。

 

それでもし、土地購入者はその会社を信頼し切れない場合、または疑念を生じた段階で会社を変えるか、担当を変えるなど考え始めます、しかしそんな事をするよりご自身で相場を調べてみて、土地について知ってみてはどうでしょう。失敗しない家づくりについて少々でもいいから勉強し、理解し納得して土地の購入に踏み切れば憂いは無しです。

 

そのためのツールが先ほど申し上げた土地情報システムなのです。もう一度リンクします。

 

土地情報システム　

 

中に入ると左側にどんどん入力してピンク色の「データ表示」というボタンをポチッと押してください。

 

 

地区単位の価格情報が出ます。

 

 

更に個別にクリックしましょう。

 

 

どうですか、細かくでますね。これを沢山見ていく事により相場観を養えます。あとは不動産屋さんと現場へ行き物件を沢山見てください。

 

この売買事例を持って多くの不動産は売価を決定し、売主・買主の事情を考慮し、売買が成立するのです。そしてそれが市場の流通価格として公になり、また他の不動産の売価設定の裏付け情報になるのであります。

  

収益還元法という考え方 

 

収益還元法という不動産の評価法はご存知でしょうか？

対象不動産を利用してどのくらいの収益をあげることが出来るのか、簡単に言うと、「収益で価格を求めるなら」という考えに基づき対象不動産の試算価格を求める評価法です。分かりやすく例えるなら賃貸物件です。

 

アパートならそのアパートという不動産から生み出される果実、つまり家賃に対して、維持費、管理費などを差し引き単年度の収益を出します。そこから還元利回りを計算して出た金額が評価額なのです。この出てきた金額で売買できるかは売主買主の問題です。

 

還元利回りなど収益還元法は別の機会に譲りたいと思います。今回は土地の相場を調べるについての話なので進めますが、今まで色々な土地の値段の付け方を話しましたが、結局のところ一番初めに「この値段でないと売らん」と言った地主から値段が決まったのではないかと勘ぐっています。

昔、地主が収益還元法によらず適当に「この金額や」と叫び始めて原初形態が出来上がったのではないでしょうか？

 

土地本位主義の日本はどうやら収益還元という考え方の欠如から来たもので、農耕民族のなせる業、先祖代々の土地信仰、地主小作の長年の関係から根拠のない値付けが出来上がり、土地の値段が決定され（つまり強い立場の人間だから）、そしていつの間にやら根拠のある実勢価格へとなって日本国津々浦々標準へとなって言ったのではないかと推測しています。

 

だから昨今は収益還元法が注目されているのですが、まだまだですね。いずれにしろ物の価値は正当性を持たせないといけませんが手法が少々間違っていると個人的には思っています。商業地ならなおさらです。

 

最後にそうは言っても簡単に土地の値段の付け方が変わるとは思えませんので先ほど取り上げました土地情報システムを駆使し、大いに活用してください。

 

なお現在売り出されている情報で参考にする場合はヤフー不動産などのポータルサイトで充分です。

 

ほぼレインズと同じ情報と量です。不動産屋さん専門サイトは必要ありません。ここから売り出し金額と取引事例を比較し価格の正当性を導き出し、土地購入の目安にして下さい。

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